9 Tips for å velge leilighet i et nytt bygg

Innholdet i artikkelen

• Hvilket hus å velge?
• I hvilket område?
• Hvilken etasje?
• Hva er oppsettet?
• Med eller uten oppussing?
• Hvem kan kjøpe leilighet i et nytt bygg?
• Når er en leilighet i et nybygg billigere?
• Hvordan sjekke utvikleren?
• Hvordan kjøpe – DDU eller ZhSK?

Drømmen til en god halvpart av landets befolkning er egen leilighet, og mange drømmer om et nytt bygg. Et nytt moderne hus, store vinduer, en gjennomtenkt planløsning, et godt vedlikeholdt gårdsrom, en vakker fasade, en ren inngang, og til og med prisen er lavere enn i sekundærboligen – mange faktorer taler for en ny bygning. Imidlertid var det bare de late som ikke hørte skandaler med lurte kjøpere av slike leiligheter, som ble stående uten penger og uten kvadratmeter. For ikke å falle for svindlere og finne det mest lønnsomme alternativet , må du vite noen viktige nyanser ved å velge en leilighet i en ny bygning.

Å kjøpe en leilighet på annenhåndsmarkedet er en mer pålitelig måte å skaffe seg bolig på, fordi huset allerede er bygget, leiligheten eksisterer og du kan se den med egne øyne. På den sekundære eiendommen er eiendom ofte dyrere, siden det er mindre risiko, og huset er "overgrodd" med infrastruktur. Nye bygninger tiltrekker seg ikke bare med en lavere pris , men også med mer gjennomtenkte oppsett , moderne konstruksjonsteknologier og generelt følelsen av at ingen har bodd i en leilighet før deg, mange liker det.

Å kjøpe en leilighet i en ny bygning innebærer mange risikoer og krever løsning av mange problemer: fra området til planløsningen og gulvet . Bare hvis det gjelder antall rom, areal, layout, tilgjengelighet av finish osv. det er verdt å fokusere på dine preferanser, så i sikkerhetsspørsmål bør du være grundig kunnskapsrik , fordi et stort beløp står på spill. Vurder alle aspekter ved valg av leilighet i et nytt bygg, og begynn med hustype.

Hvilket hus å velge?

Prisen per kvadratmeter avhenger av mange faktorer, og en av de viktigste er hustypen og konstruksjonsteknologien:

• et panelhus er det billigste alternativet, det bygges raskt (ca. 7-12 måneder, men noen leier det ut allerede om 3 måneder – det avhenger av antall etasjer), men det har dårlige varme- og lydisolasjonsindikatorer – disse er ikke lenger sovjetiske Khrusjtsjov og paneler, men også Du kan ikke kalle dem de mest energieffektive. Det er vanskeligheter med å gjennomføre ombygging , siden nesten alle veggene er bærende . Men de innvendige skilleveggene trenger praktisk talt ikke justering. Ved utseendet til et moderne panelhus er det nesten umulig å si at det ble bygget ved hjelp av denne "raske" teknologien . Mange økonomi- og standardklassekomplekser er bygget av paneler;
• monolittisk konstruksjonsteknologi er nå veldig vanlig. Grunnlaget for huset er et sterkt forsterkende bur, som helles med betong. Veggene inne i huset er vanligvis laget av gassilikatblokker, som støpes rett på byggeplassen. Det tar 2-3 år å bygge et hus, men bygget kommer ut holdbart, med gode varmeisolasjonsegenskaper . Byggingen utføres ikke i henhold til standard, men i henhold til individuelle prosjekter , derfor kan høye tak, vinduer på badet osv. realiseres i huset. Minus – lav lydisolasjon;
• et murhus er ideelt med tanke på ytelse, varmt, pålitelig og holdbart, det tar bare ca 2,5 år å bygge , og prisen for en leilighet med samme areal som i et panel kan være dobbelt så høy. Nye mursteinsbygg er en sjeldenhet for tiden;
• murstein-monolittisk – dette er det samme monolittiske huset, hvis foring er laget av murstein.

I hvilket område?

Det er vanskelig å råde noe her, siden noen ønsker å bo nærmere sentrum, transportknutepunkter og kjøpesentre, mens noen foretrekker rolige soveplasser. Og ingen kansellerte spørsmålet om budsjettet. Likevel er en leilighet kjøpt i lang tid, og å bo i et uegnet område i årevis er mildt sagt veldig trist, så vei alt godt, vurder plasseringen av det nye bygget, og hvis du ikke liker det , vurder andre alternativer, selv om du må øke budsjettet litt – så si takk til deg selv .

Generelle tips for å velge et nytt byggeområde er som følger:

• gi preferanse til steder med utviklet infrastruktur . Som et minimum bør det definitivt være noen få butikker og apotek i nærheten. Hvis det er barn i familien, sjekk hvor langt nærmeste barnehage og skole er og hvordan de oppfyller dine utdanningskrav. Det er viktig å ha en klinikk i nærheten. Ofte bygges det nye bygninger i nye områder av byen, i utkanten. Det er en risiko for at de aldri får tilstrekkelig infrastruktur. Vær derfor oppmerksom på om det bygges skoler og klinikker i nærheten;
• holdeplasser for offentlig transport bør absolutt ikke være langt unna, selv om familien har bil;
• hvis du kjører, så kan du personlig vurdere tilgjengeligheten av parkeringsplasser ved å ankomme på en hverdagskveld på gårdsplassen til en ny bygning, men dette er mer et alternativ for de som ser på en leilighet i en allerede bygget og idriftsatt hus. Sjekk også tilgjengeligheten av underjordisk parkering og/eller garasjekooperativ i nærheten;
• tilstedeværelsen av en park eller grønn sone i nærheten er et stort pluss;
• det er bedre å ikke ta en leilighet ved siden av fabrikker og store motorveier. Er området helt nytt kan du sjekke med utbygger om det er planlagt å legge ut parker, plasser, barne- og idrettsplasser;
• eiendomsmeglere anbefaler vanligvis ikke å ta en leilighet i en bygning nær et kjøpesenter, grønnsaksbase, etc.;
• det siste punktet er allerede åpenbart – i en metropol er det bedre å se på et område ikke langt fra stedet du besøker oftest , dvs. pendling til jobb/skole skal ikke ta timer. Litt avstand til pårørende er også et pluss.

De billigste husene ligger i nye ubebodde områder, i utkanten av byen . Sjekk med utbygger om infrastrukturanlegg er planlagt bygget. Kanskje planlegger myndighetene å åpne en ny T-banestasjon omtrent. Hvis ikke, kan gleden ved et kupp ta slutt veldig snart. Hvis området allerede er befolket, så skader det ikke å gå dit et par ganger (på ettermiddagen og på kvelden, på hverdager og i helgene) for å vurdere livligheten, antall biler, infrastruktur, lysnivå i kveld, og for å forstå om du liker det eller ikke.

Hvilken etasje?

Når de velger en etasje, har mange også sine egne preferanser, fordi noen vil ha en vakker utsikt over hele byen, og noen ønsker å bo roligere i første etasje, ikke avhengig av heisen. Selvfølgelig basert på personlig smak, men merk også at leiligheter i noen etasjer er billigere.

1. De siste etasjene er en vakker utsikt over byen , og hvis du kjøper en leilighet nettopp på grunn av det, ikke vær for lat til å spørre og finne ut om et nytt hus er planlagt å bygges rett foran vinduene dine i nær fremtid . Utsikt over en park, skog eller bare et bybilde kan enkelt blokkeres. Det er ingen risiko bare hvis du kjøper en leilighet på vollen.
2. Fordelen med den siste etasjen er fraværet av naboer ovenfra , men hvis noe skjer med taket, vil du være den første som får vite om det. For å være rettferdig er lekkasjer ikke like vanlig i nye hjem. Har du en teknisk etasje over deg, så er risikoen for drypp kraftig redusert, og leiligheten blir ikke så tett om sommeren.
3. I de øverste etasjene er det ganske stille , lyden av biler når nesten ikke dit, men hvis heisen går i stykker , vil det være vanskelig å klatre eller levere en slags last.
4. Leiligheter i etasjene 4-8 anses som de beste for livet – og det er ikke så vanskelig å reise seg i tilfelle heisen går i stykker, og støyen fra biler og muntre selskaper er ikke så sterk. Kvadratmeter i disse etasjene kan koste litt mer.
5. Leiligheter i første etasje er 2-15% billigere , og i premiumsegmentet kan prisforskjellen til og med nå 30%. Hva er problemet med de første etasjene? For det første ingen utsikt. For det andre kan det være fuktig fra kjelleren. For det tredje, støy. For det fjerde kan de se inn i vinduene. For det femte, hvis leiligheten ligger i 2. eller 3. etasje, og første etasje er gitt over til kommersielle lokaler, risikerer du å lide av konstant støy fra kjøleenheter eller berusede selskaper, kakerlakker fra butikken nedenfor kan du ty til deg, og faktisk utsiktene til å se et skittent visir og få mennesker liker å puste inn eksosgassene fra oppvarming av biler. Legg til dette lukten fra søppelsjakten og høyere risiko for at tyver kommer inn. Men fortsatt anbefaler mange eiendomsmeglere slike leiligheter til eldre mennesker, siden heisen kan bryte sammen uforutsigbart.
6. Hvis du ikke er overtroisk og ikke har noe imot å kjøpe leilighet i 13. etasje , sjekk med utbygger om det er rabatt. Noen selger slike leiligheter for 1-3 % billigere.
7. Nye bygg med 20 etasjer og mer er ikke så vanlig, men fortsatt i megabyer er det etterspørsel etter skyskrapere med 35 etasjer og over. Det er virkelig nydelig utsikt, men i så høye etasjer er det ingen balkonger, og vinduene er ofte gjort døve – alt dette for å oppnå den nødvendige vindmotstanden til bygningen. Av stor betydning når du velger en slik leilighet er kvaliteten på ventilasjon og brannsikkerhet.

Når det gjelder tilgjengeligheten og antall heiser , kan det være fraværende i hus opp til 4 etasjer. Nybygg med 5-9 etasjer utstyres med én heis, 10-19 etasjer med to heiser, hus med 20-29 etasjer bør ha 3-4 heiser. Det er minimum. Dersom det kun er én studioleilighet i et nybygg, d.v.s. det er mange små leiligheter i huset, selv med 10 etasjer vil to heiser være konstant opptatt om morgenen og kvelden, så vær oppmerksom på antall leiligheter på stedet.

En leilighet som ligger i nærheten av heisen er ikke det beste alternativet; du kan be utvikleren om rabatt på den. Hvis stillhet er en prioritet, er det bedre å se på leiligheten så lenge som mulig fra heissjakten.

Hva er oppsettet?

Som andre parametere er spørsmålet om layout og kardinalpunkter mer subjektivt. Ofte kjøpes en leilighet vanligvis på grunnlag av prinsippet "hva var nok penger til", men for ikke å bite i albuene senere, er det bedre å tenke over noen viktige punkter på forhånd:

• En underskjorteleilighet er bedre enn en linjalleilighet. Det første rommet vender mot forskjellige sider av huset, det andre – en. I det første tilfellet kan du raskt ventilere, velge det mest passende rommet for soverommet / barnehagen / studien / hall, basert på mengden lys og støy;
• øst og vest er de mest foretrukne kardinalretningene . På sørsiden kan det bli for varmt, på nordsiden kan det være mørkt og kaldt;
• lysmengden i leiligheten avhenger også av gulvet . Selv med en utmerket planløsning og tilgang til den "riktige" siden av verden, vil det være lite sollys i leiligheten i første etasje på grunn av det tette løvet av trær eller nærliggende nabohus;
• hvis takhøyden er høyere enn standard , vil det virke som om rommene er større og det er lettere å puste der;
• uten loggiaer og balkonger er leiligheten billigere. Hvis du ikke planla å bruke balkongen som et hvilested, en liten hage, et kontor eller bare tørke de vaskede klærne dine der, så er du bare i det svarte – utvikleren selger slike leiligheter billigere, men det vil være mer vanskelig å videreselge slike boliger senere;
• se på plantegningen. Jo færre leiligheter på gulvet, desto roligere vil det være, selv i begynnelsen, når alle nye leietakere aktivt vil foreta reparasjoner;
• i en leilighet som ligger nær søppelsjakten og heissjakten , vil det være mer støyende;
• den uregelmessige formen på rom og vegger som ikke grenser til hverandre i rette vinkler kan bli store vanskeligheter ved valg av møbler, og faktisk – ofte kan ikke hele arealet av slike rom brukes rasjonelt.

Utbygger vil neppe gi rabatt på en leilighet hvis det eneste negative er nordsiden av huset. Hvis vinduene vender ut mot en lite pen gårdsplass, et drikkested eller en travel motorvei, så kan du prute, hvis du selvfølgelig selv er klar til å se på det i mange år på rad. Det beste alternativet er utsikt over grøntområdet.

I henhold til utformingen av leiligheten kan den deles inn i tre typer:

• lukket – i dem er hvert rom isolert fra det andre. Ideell for barnefamilier og for folk som spesielt trenger å kunne pensjonere seg. Ulempen er utseendet til en korridor, som ofte er smal nok til å kunne brukes for eksempel til oppbevaring av ting;
• åpen – dette er studioer og loft. Studioleiligheter er det mest økonomiske boligalternativet i en ny bygning, det er ingen ekstra vegger i den, bare et bad er adskilt. For en person eller et par – utmerket, for et par med barn er det absolutt ikke egnet;
• delvis åpen – en moderne versjon av oppsettet, når stuen og kjøkkenet kombineres, er resten av rommene isolert. Det opprettholdes en balanse mellom rasjonell bruk av boareal og muligheten til å trekke seg tilbake.

Med eller uten oppussing?

Her bestemmer alle for seg selv, vi vil bare gi fordeler og ulemper med begge alternativene :

• leilighet uten reparasjon , bare med en grov finish vil det koste mindre, men du må gjøre reparasjonene selv, og innflyttingsdatoen er skjøvet tilbake, men du kan gjøre alt etter din smak;
• en leilighet med en fin finish er dyrere, men likevel vil reparasjoner fra utvikleren koste mindre enn fra selvansatte spesialister. Du kan flytte inn i leiligheten nesten umiddelbart etter kjøpet, da det bare gjenstår å fullføre noe, og ikke starte alt fra bunnen av. Den største ulempen er at du må tåle den valgte typen og fargen på dekorasjonen, men som regel utfører utviklere ganske nøytrale reparasjoner, på grunnlag av hvilke nesten ethvert interiør kan realiseres.

Hvem kan kjøpe leilighet i et nytt bygg?

Det virker som et dumt spørsmål, for alle har sett et salgskontor i nærheten av byggeplassen. Men i tillegg til dette alternativet er det andre . Så hvem skal du kontakte for å kjøpe en leilighet i et nytt bygg?

1. Utviklers salgskontor. Det enkleste og mest populære alternativet. Utvikleren vil kunne fortelle deg direkte om alle alternativer, priser, kampanjer og kjøpsmetoder.
2. Et eiendomsmegler er en mellommann som har en anstendig base av leiligheter og som kan finne det beste alternativet. Mer eller mindre kjente byråer tar ikke på seg tvilsomme alternativer, noe som også er et pluss. Prisen på en eiendomsmegler og en utbygger er vanligvis ikke forskjellig eller uvesentlig.
3. Hos entreprenøren . Og dette er mulig. Noen ganger tar utbygger et oppgjør med entreprenøren for leiligheter i et nybygg, og da kommer denne boligen for salg til de beste prisene. Godt kjøpsalternativ.
4. Fra en person som kjøpte og nå videreselger en leilighet i et nytt bygg , men dette kalles ikke salg, men rettighetsoverdragelse (inntil huset settes i drift). Oppdraget må avtales med utbygger, som må betale 1-5 % av opprinnelig kostnad for leiligheten. Alternativet er ikke dårlig fordi begge er i svart: Selger selger for mer enn han kjøpte, fordi leiligheten blir dyrere etter hvert som huset bygges, og kjøperen får mindre risiko forbundet med at byggingen avsluttes etter utgraving er gravd. Ofte kan du ved oppdrag kjøpe en leilighet med en gunstigere planløsning enn de som samtidig forblir hos utbygger.

Når er en leilighet i et nybygg billigere?

Prisen er satt sammen av mange faktorer. Dette er den tidligere oppførte hustypen, planløsningen, området, området osv., samt byggetrinnet til huset. De kan selge leiligheter når det ikke er noe selve huset ennå, og utbyggeren er så vidt i gang med å grave en grunngrop. Jo tidligere du kjøper, jo lavere er prisen, men jo høyere risiko:

• å kjøpe en leilighet ved salgsstart er den mest lønnsomme , med mindre, selvfølgelig, utvikleren er pålitelig (vi vil snakke om pålitelighetskriterier senere). På gravestadiet kan en kvadratmeter koste halvparten så mye som når huset settes i drift. Det er mer lønnsomt for utbygger å nedbetale lån raskere med minst overbetaling, og derfor er prisen fristende. Kjøperen er også lønnsom, selv om innflyttingsfesten må vente 1-2 år;
• på tidspunktet for byggingen av "boksen" hopper prisene kraftig, men de er fortsatt lavere enn de endelige, mens tilliten til at konstruksjonen ikke har stoppet, og utbyggeren ikke har forsvunnet og ikke har gått konkurs, er høyere ;
• den høyeste prisen er etter å sette huset i drift, men dette er et gebyr for fravær av risiko og muligheten til umiddelbart å starte reparasjoner eller til og med flytte inn i en leilighet, men på dette stadiet er det færre leiligheter igjen, og de mest interessante og vellykkede alternativer kan bli utsolgt;
• noen ganger selges de siste 1-2 leilighetene i huset billigere;
• følg kampanjene til utvikleren , som kan gi reelle rabatter for ferien;
• med 100 % betaling eller en stor første betaling, tilbyr utviklere rabatter.

Mange eiendomseksperter anser å kjøpe en leilighet i den andre bygningen til et nytt boligkompleks som den sikreste og mest lønnsomme løsningen. Når det første huset allerede er satt i drift, og det andre er på gravestadiet, koster leilighetene i det et minimum, men tilliten til utvikleren er høyere, fordi det allerede er klart at han takler oppgavene .

Hvordan sjekke utvikleren?

Risikoen ved å kjøpe bolig i et nybygg er omtrent like høy som ønsket om å eie egen eiendom. Hvis huset ennå ikke er tatt i bruk, er risikoen for å stå uten penger og uten leilighet stor. Men ved å være på vakt og forstå hva som må sjekkes, kan du beskytte deg selv med 99 %.

Hvordan sjekke anstendigheten til utvikleren? Hva trenger du å vite? Hvor skal man se? Om alt i orden.

1. Se på historien til selskapet , studer hvor mange hus det allerede har overlevert, om det brøt med fristene, om det var noen alvorlige konflikter – alt dette er ganske enkelt å gjøre. Jo flere år selskapet har vært på markedet, jo bedre. På lokale byfora og til og med på nyhetssider vil konfliktsituasjoner og noen problemer med utvikleren bli nevnt.
2. Les byggherrens vedtekter . Det må være på siden.
3. Se på registreringsbeviset , og på nettsiden til skattetjenesten vil det være mulig å avklare registreringsdatoen.
4. Et annet obligatorisk dokument for verifisering er et sertifikat for skatteregistrering . Du kan bestille en skatteerklæring fra Unified State Register of Legal Entities på nettstedet.
5. Byggetillatelse er et dokument som utbygger ikke har rett til å starte bygging uten. Dokumentet utstedes etter verifikasjon av relevante myndigheter.
6. Eierskap til en tomt er gjenstand for verifisering. Dokumentet skal være offentlig tilgjengelig, gjerne på nettsiden.
7. Prosjektdokumentasjon er også ønskelig for studier. Den er satt sammen av utvikleren selv, angir vilkårene, beskriver huset og rapporterer også alle risikoene. Prosjektdokumentasjon bør være på nettstedet.
8. Finn ut hvilket forsikringsselskap som forsikrer utbyggeren . Naturligvis må det være en pålitelig organisasjon. Finn også ut hvilken bank selskapet samarbeider med.
9. Vil utbygger bli slått konkurs i nær fremtid? Kravet om å melde konkurs kan sees i voldgiftsrettens saker.
10. Hvordan løste utbygger konflikter med kjøpere før, hvis det var slike konflikter? Det er en database med avgjørelser fra domstoler med generell jurisdiksjon . Ved navn på utviklerens selskap kan du se hva kjøpere klaget på og hvordan tvister ble løst.
11. For lav kvadratmeterpris – grunn til å tenke.
12. Du kan overlate utbyggers omdømme og all dokumentasjon for nytt hus til en uavhengig advokat dersom du har tilleggsøkonomi og ikke ønsker å fordype deg i problemstillingen selv.

Hvordan kjøpe – DDU eller ZhSK?

Å kjøpe en leilighet under en felles medvirkningsavtale (DDU) eller bli med i et boligbyggelag er et spørsmål mange kjøpere står overfor. Bedre – DDU enn ZhSK, og her er grunnen:

• DDU er en avtale mellom deg og utbygger, ifølge hvilken han forplikter seg til å overdra en leilighet til deg innen en viss tidsramme. Kontrakten angir husets adresse, matrikkelnummeret til tomten, etasjen, leilighetsnummeret, planløsningen og kvadraturen, datoen for levering av det nye bygget. Aksjeeieren er beskyttet av føderal lov 214, og er først og fremst beskyttet mot å utsette bygging. Dersom fristene blir forsinket, må du signere en ny avtale, men du er ikke pålagt å gjøre dette, og da vil det bli belastet et straffegebyr i din favør. Det gis en garantitid på minst 5 år for leiligheter, i denne perioden må utbygger fjerne feil og mangler for egen regning. DDU er registrert hos Federal Registration Service – en garanti for fravær av dobbeltsalg. Kostnaden kan ikke endres ensidig, og alle tillatelser fra utbygger kontrolleres. Kort sagt,å kjøpe en leilighet under DDU er tryggere;
• virksomheten til borettslag er ikke regulert av 214 FZ, derfor er kjøpere mindre beskyttet. Bygging med borettslag blir oftere forsinket med tidsfrister, mens det ikke skal betales kompensasjon til kjøpere. Teoretisk sett kan pengene returneres ved uttreden av borettslaget, men inngangs- og medlemskontingenten refunderes ikke.

Trygge transaksjoner og vær forsiktig!